风向突变!调控频发!苏州楼市小阳春又起波澜?
是的,长三角楼市又起风了。
前有南京发布土拍新政,一年只卖三次地;昨天无锡发文严炒学区房,指导二手房成交价;今天杭州放大招,法拍房限购,二手房不得挂高价牌。
这一系列的组合拳打出来,不免让一些人心慌。
同时也担忧:强压之下,苏州会跟进吗?小阳春还能来吗?
对于此,我昨天就在朋友圈回答了:莫慌,苏州不需要调控,小阳春还是会来。
为何这么笃定呢?
想回答这个问题,主要要弄清楚的有三个因素:
政策、货币和市场。
政策定调楼市,买房人心态转变
苏州楼市小阳春已至
政策影响楼市波动是我国国情,一定程度上还起到了决定性的作用。
不说远的,就回头看看刚过去的2020年楼市吧。
2020年5月1日苏州发布人才落户新政,新政执行100天,就有超4万人才落户!
到了12月,苏州再次发布落户新政:实施省内特大城市苏州与南京在积分落户时,实现居住证年限和社保年限积累互认。
一大波购房者奔涌而来,苏州房票迅速猛增,楼市也稳健上行,新房价格到年底同比上涨约11.33%。(该数据来自克而瑞苏州)
▲截图来自克而瑞苏州房产测评
因此,2021年楼市怎么走,很大程度取决于政策的定调。
在楼市摸爬滚打数年,我们早就知道房地产有周期论,大开之后必然大合,政策这把达摩克里斯之剑早就悬在了我们头顶。
2019年,苏州发布“7.24”新政,苏州楼市正式进入最严厉的“三限时代”,园区还有九年一学位政策加码,如今调控正在发力。
这也就是为啥隔壁无锡出手严禁炒作学区房,而苏州依然稳稳当当的原因。
2021年,依然是苏州调控政策的集中表现年份,这一轮调控周期还没到顶,至少要等第一轮“3年限售”、“5年限售”的房源解冻才行,这才是调控该交的成绩单。
▲图源网络
目前苏州最有可能出的政策就是土拍新政,南京已经发文跟进了,强省会的发声还是有一定的信号意义的。
3月17日苏州土地2号公告就要开拍了,若苏州真的跟进,政策发布节点就在近期,非常值得关注。
一旦政策发布,市场玩法就改变了,不要说开发商为了“屯粮”拼命,对买房人而言最直接的影响就是购房成本的增加。
• 如果新房价格跟随地价缓涨,购房显性成本增加;
• 如果新房强力限价,那买新房的人就会增多,买中的概率就会减小,购房隐性成本增加。
这又说回到现在苏州楼市升温的市场表现,很大一部分原因就是购房者对后市政策影响的担忧。
有房能买直须买,莫到无房空兴叹。
这种心态至少能支撑苏州楼市挺过2021年小阳春。
“今年房贷利率将有所回升”
苏州银行放贷时间延长
如果说政策是调控楼市的“闸刀”,那么货币政策就是行刑的“刽子手”。
严查经营贷流入楼市,一线城市全都狠了下心!
今天杭州也发文,明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。
为什么要严查经营贷?因为有人在搞“经营贷”,钻空子!
经营贷3年、利率≥3.85%、先息后本,相比目前苏州市面上首套房贷5.05%的利率,确实划算不少。
苏州当然也有个案发生,已经有人收到银行催缴提前还贷的通知书了,数十个电话密集盘问资金去向,压力巨大,后悔不迭!
据最新摸底调查,苏州主流银行首套房贷利率约为5.05%-5.1%左右,多数银行额度充足,但放款时间无法确定。已有个别银行暂停新房贷款业务。
且办理一手房贷款都要在线做预抵押登记,登记完了才能放款,管理非常严。
放贷时间的不确定,无形间增加了购房者的心理压力,甚至有面临违约的风险。毕竟能够全款买房的还是少数,大部分购房者仍旧要面对利率上升、放贷缓慢的现状。
3月2日,银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示,“因为今年整个市场利率回升,估计贷款利率会有回升和调整。”
放款时间若继续延长,也可能将进一步推动房贷利率的走高。
如果买房人赶在利率走高之前尽快申请贷款,也将助推近期楼市成交量的走高。
市场供需旺盛
全年行情见顶就在此时
从政策、货币端两方面来把握买房人的心态,在面对房价有翘头的形势下,嗅觉敏锐的人已经跑步入场。
而开发商呢,他们同样抱着紧张的心态,若一旦政策收紧,砸在他们手中的可是成百上千套的房子。
前途未卜,今年的3-5月将成为楼盘集中入市的日子。
据苏州楼市情报统计,苏州楼市3月将有20家楼盘集中开盘,其中11家纯新盘首开抢跑,预计有上千套新房入市。
但要注意的是,每一个纯新盘入市,都很有可能刷新板块房价。高价盘入市,买房人接得住吗?
注:开盘信息和房源情况实时发生变动,具体情况以售楼处为准,本表信息仅供参考。
需求旺盛,供应端又有高价项目扎堆,供求两旺的情况下,可以说今年的小阳春基本上已经是板上钉钉的事实了。
但之后的行情呢?
楼市想要在5月之后延续火热并再创新高,只能寄希望于政策不要收紧,货币端弹药充足,银行利率不要走高。
不过,从历史经验来看,以上条件很难同时实现,遇涨必有调控。
由此,做出预判,2021年的3-5月,苏州仍然会创下小阳春的行情,但这也有很大可能会是全年的高点。
2021苏州楼市的高光时刻,即将在此定格。
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